Portal Nacional de Imobiliário

Comprar, arrendar, arrendar para férias imóveis

Fixação do valor do metro quadrado de construção na Madeira

Foi publicado, em Diário da República o Decreto Regulamentar Regional nº 1/2011/M, que fixa o valor do metro quadrado para construção na Região Autónoma da Madeira em 696,25€ para o ano de 2011.

Fonte: Portal da Habitação

Saiba quanto pode abater ao IRS o empréstimo da casa

Os contribuintes que recorreram ao crédito à habitação podem deduzir a despesa com este encargo.

Quando entregar este ano a declaração de IRS pode poupar na factura fiscal com o crédito habitação. Despesas anuais na ordem dos 1.970 euros garantem a dedução máxima de 591 euros. Também os contribuintes com casa arrendada têm os mesmos benefícios. Basta guardar todos os recibos.

O limite de 591 euros tem um acréscimo de 10% no caso de ter adquirido imóvel classificado na categoria A ou A+, aumentando a dedução para 650 euros. Trata-se de uma discriminação positiva para os proprietários de imóveis mais eficientes do ponto de vista ambiental.

Os contribuintes podem amortizar na sua factura do IRS até 30% dos juros e amortizações de empréstimos para habitação própria e permanente, se situada no território anual ou na União Europeia. Nos casos em que o rendimento colectável do agregado se situe no 2º escalão (até 7.250 euros), 3º (mais de 7.250 euros até 17.979) e 4º (mais de 17.979 até 41.349 euros) existe uma majoração do limite de dedução. Assim, com uma majoração de 50% no 2ºescalão o montante máximo dedutível é de 886,5 euros. E a majoração de 20% e 10%, respectivamente, para os 3º e 4º escalão, eleva o limite para 709,2 euros e 650,1 euros.

No caso dos contribuintes que vivam numa casa arrendada, estes também têm direito a declarar o valor das rendas para efeitos de dedução à colecta. Para tal, basta declarar o somatório do valor patente nos recibos de pagamento. A dedução é de 30% do valor das rendas, existindo um tecto máximo do montante dedutível de 591 euros. Para conseguir chegar a este valor, o montante das rendas terá de ser no mínimo de 1.970 euros. Também neste caso deve tratar-se de um imóvel de habitação permanente e que se situe em território nacional.
COMPRA E VENDA

No cálculo das mais-valias de imóveis, o fisco permite deduzir os encargos com a valorização dos bens, comprovadamente realizados nos últimos 5 anos, e as despesas com a compra ou alienação. Pode apresentar os seguintes encargos:

– Obras;

– Instalação de um sistema de aquecimento;

– Mediação imobiliária;

– Certificado energético;

– IMT da compra da casa nova;

– Registos e escritura da compra da casa;

– Certificação energética.

  

Fonte: Económico

Informação Predial Simplificada

Com a publicação da Portaria n.º 54/2011, de 28 de Janeiro, é disponibilizado um novo serviço, no âmbito do programa SIMPLEX – a informação predial simplificada.

O Decreto -Lei n.º 116/2008, de 4 de Julho, aprovou diversas medidas de simplificação, desmaterialização e desformalização de actos e processos na área do registo predial e de actos notariais conexos, concretizando assim objectivos inscritos no programa SIMPLEX.

Entre as medidas implementadas, destacam -se a instituição de um sistema mais amplo de comunicações entre os diversos serviços da Administração, a criação de condições legais e tecnológicas para que todos os actos de registo predial possam ser promovidos através da Internet e a possibilidade de solicitar e obter electronicamente uma certidão permanente de registo predial.

Aos serviços já disponíveis vai somar -se agora o acesso dos cidadãos e empresas a um novo serviço: a  informação predial simplificada. A informação predial simplificada consiste na disponibilização online de uma informação não certificada, permanentemente actualizada, que conterá a descrição do prédio e a identificação do proprietário, permitindo a qualquer cidadão verificar, de forma mais simples e mais barata, se se encontram registadas sobre um determinado prédio hipotecas, penhoras ou quaisquer outros ónus ou encargos.

A informação predial simplificada utilizará uma linguagem simples e intuitiva, facilitando, deste modo, a com preensão da informação que consta do registo predial.

Portaria n.º 54/2011 | Registo Predial Online

 

Lei do arrendamento é um ”obstáculo” para a reabilitação urbana

O bastonário da Ordem dos Engenheiros, Carlos Matias Ramos, criticou hoje a lei do arrendamento e considerou-a um “obstáculo que não se ajusta ao estímulo do investimento” na reabilitação urbana.

Falando na sessão de abertura do 5.º encontro de engenharia civil do Norte de Portugal-Galiza, organizado pela Região Norte da Ordem dos Engenheiros e pelo Colégio de Engenheiros da Galiza, Matias Ramos considerou que a reabilitação “não se compadece com intervenções avulsas e sem a devida competência técnica a suportá-las”, ou seja, “sem o respeito pela exigência de qualidade”.

Para o bastonário, a reabilitação urbana “apresenta novos desafios a toda a sociedade”, quer aos decisores políticos quer a técnicos e associações.

 

Vender casa – Imoescolha uma mais valia para o seu negócio

Se está a pensar em vender uma casa, saiba que o Portal Imoescolha tem-se verificado um meio importante para divulgação de imóveis e concretização de bons negócios.

No Portal Imoescolha não vendemos o seu imóvel, ou seja, não somos intermediários na realização da sua venda. Este aspecto faz com que não tenha nenhum contrato com o Portal, assim como, não tenha de despender de uma percentagem do valor do seu imóvel como nossa comissão.

O papel do Portal Imoescolha é apenas na divulgação do seu imóvel. Levamos o seu imóvel mais longe, a mais pessoas, crescendo a probabilidade de encontrar compradores interessados.

Para divulgar no Portal Imoescolha é necessário que efectue um registo prévio. O pedido de registo é efectuado através do formulário disponível no próprio Portal.

Após recebermos o seu pedido, o mesmo é processado e é, então, criada a sua conta de utilizador. Irá receber no e-mail de registo os dados que necessita para proceder à inserção do seu imóvel.

O Portal não lhe permite apenas vender imóveis, mas também disponibilizá-los para arrendamento ou arrendamento para férias.

Considerada uma ferramenta de grande importância na divulgação de imóveis, o Portal Imoescolha possibilita a apresentação do seu imóvel de uma forma bastante completa e organizada. Introduza as fotografias, vídeos e plantas do seu imóvel. Forneça aos compradores o maior número de informações possíveis através dos campos de texto que lhe permitem indicar a tipologia, área, valor, detalhes do imóvel e da área envolvente, etc.

O Portal Imoescolha apresenta-se como uma mais valia na concretização do seu negócio. A constante melhoria na divulgação do Portal tem feito com que as visitas cresçam de dia para dia, aumentando a probabilidade de encontrar interessados nos imóveis apresentados/divulgados.

Aquisição de habitação – Conheça o significado dos termos técnicos

Conheça os termos que se relacionam directamente com a aquisição de uma habitação:

Caderneta Predial: Documento que funciona como uma espécie de “Bilhete de Identidade” do imóvel. É emitido pelo Serviço de Finanças e comprova a sua inscrição na matriz, identifica a sua localização, a composição, a área, o proprietário e o valor patrimonial tributável. Sempre que seja necessário efectuar um registo na Conservatória do Registo Predial é solicitada a apresentação da caderneta predial actualizada pelo Serviço de Finanças.

Certidão de Teor: Documento emitido pela Conservatória do Registo Predial que certifica todos os registos efectuados em relação ao imóvel: localização, composição, proprietários, ónus, transmissões, etc.

Conservatória do Registo Predial: Serviço público, dependente do Ministério da Justiça, onde é registada a informação essencial relativa aos bens imóveis (urbanos e rústicos), designadamente a sua localização e confrontações, a sua composição e a identificação dos sucessivos proprietários. Existem em todos os concelhos do país, sendo várias nas grandes cidades.

Contrato por Documento Particular: Documento que regula a compra e venda de um imóvel destinado a habitação, através de um empréstimo concedido por uma instituição bancária autorizada. Esta modalidade substitui a escritura pública na compra com recurso a crédito, dispensando a intervenção do notário público.

Contrato de Empréstimo: Contrato em que fica registado o acordo estabelecido entre o banco (mutuante) e o seu cliente (mutuário) relativo a um financiamento e onde se especificam todas as suas condições (montante, prazos, taxas de juro, etc.). Pode tomar a forma de escritura pública ou documento particular.

Contrato-Promessa de Compra e Venda: Contrato em que as partes prometem celebrar, no futuro, um contrato de compra e venda.

Contribuição Autárquica: Alterado por Decreto-Lei n.º 287/2003 para Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI).

Escritura Pública: Acto (contrato) pelo qual se transmite o bem de um proprietário para outro, através de um documento escrito e assinado por ambas as partes perante o notário ou o seu representante. É prática corrente que, neste acto, o vendedor receba o valor em dívida através de cheque visado, transferência bancária ou dinheiro. De acordo com a lei, a compra e venda de imóveis está sempre sujeita a escritura pública. O contrato por documento particular constitui a única excepção.

Euribor (Euro Interbank Offer Rate): Taxa interbancária (média das taxas da oferta de fundos praticada entre bancos), que resulta de um painel de 57 bancos de países da União Europeia e de terceiros países, escolhidos por serem particularmente activos no mercado do euro. A Euribor é calculada diariamente para os diversos prazos padrão do mercado financeiro. A Euribor é a taxa de referência (indexante) utilizada no cálculo da taxa de juro dos empréstimos de habitação.

Fiança: Garantia pessoal em que uma terceira pessoa (fiador) se compromete perante o credor a pagar a prestação, caso o devedor (afiançado) não o faça na devida altura.

Hipoteca: Garantia real que confere ao credor o direito de ser pago pelo valor do imóvel pertencente ao devedor, com preferência sobre os demais credores. Este tipo de garantia é usualmente exigida pelos bancos para os empréstimos de longo prazo (ex. empréstimos à habitação).

Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI): Imposto municipal anual, que incide sobre o valor patrimonial tributário da habitação. A habitação própria permanente podem ser isenta deste imposto por um período de 3 a 6 anos, consoante o seu valor patrimonial tributário. Para este efeito, o proprietário deverá requerer essa isenção no Serviço de Finanças da área do imóvel, num prazo de 60 dias após a escritura.

Imposto sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT): Imposto a pagar de uma só vez antes da escritura e incide sobre o maior dos seguintes valores: o constante do acto ou do contrato ou o valor patrimonial tributário.

Indexação: Mecanismo (convenção) que associa automaticamente a taxa de juro de um empréstimo a uma taxa de referência designada por indexante.

Licença de Habitação: Documento emitido pela Câmara Municipal autorizando que uma casa seja habitada, após ter sido verificado que reúne as condições exigidas para o efeito (segurança, salubridade, dimensões, etc.) e está em conformidade com o projecto aprovado. O notário exige a apresentação deste documento quando da formalização do contrato promessa e da escritura de compra e venda. Para este último efeito, quando o mesmo já tenha sido requerido, mas ainda não emitido, o que acontece em regra nos casos de imóvel acabado de construir (primeira transmissão), será substituído pelo alvará de licença de construção devendo, no entanto, o transmitente fazer prova de que a licença de utilização já foi requerida.

Matriz Predial: Registo efectuado no Serviço de Finanças onde consta, designadamente, a composição e a área do prédio, o seu valor patrimonial tributário e a identidade dos proprietários e usufrutuários, se os houver. Um prédio está “omisso” na matriz, se não existir o seu Artigo Matricial.

Notário: Entidade pública dependente do Ministério da Justiça que tem por missão realizar certos actos e contratos ou verificar as condições legais dos mesmos, nomeadamente a compra e venda de imóveis e a constituição de hipoteca, as quais estão sujeitas a escritura pública.

Ónus: Qualquer encargo ou limitação que recai sobre a propriedade de um bem. Por exemplo, uma hipoteca, um usufruto ou uma servidão.

Registo de Aquisição: Anotação na Conservatória do Registo Predial da aquisição de determinado imóvel e respectiva transmissão de propriedade.

Registo de Hipoteca: Anotação na Conservatória do Registo Predial da constituição de uma hipoteca sobre um imóvel. Para obtenção de um empréstimo de habitação, efectua-se previamente um registo provisório de hipoteca que é convertido em definitivo após a assinatura do contrato de mútuo e hipoteca. O registo provisório, se entretanto não for convertido, caduca ao fim de seis meses.

Sinal: Valor que o comprador entrega ao vendedor depois de tomar a decisão de compra. Constitui o início do pagamento da habitação e funciona como garantia do interesse do comprador.

Sisa: Alterado por Decreto-Lei n.º 287/2003 para Imposto sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT).

Spread: Margem percentual adicionada pelo banco à taxa de juro de referência (indexante).

TAE (Taxa Anual Efectiva): É uma taxa que traduz todos os custos associados a um empréstimo tais como despesas com avaliação, juros, seguros (vida e multi-riscos) e outros encargos a pagar ao banco pelo cliente.

TAEG (Taxa Anual Efectiva Global de Encargos): Distingue-se da TAE por incluir também os impostos associados a um empréstimo e por se referir apenas ao crédito ao consumo.

Taxa de Esforço: Proporção do rendimento de um agregado familiar afecto ao pagamento de um empréstimo. Mede-se em percentagem. Em regra não deverá ultrapassar 50% do rendimento médio mensal do agregado familiar.

Taxa indexada: Taxa de juro variável, composta por um indexante (taxa de referência) adicionado de um spread (margem).

Usufruto: Direito que o seu titular (usufrutuário) tem de usar um bem que não lhe pertence. A maior parte dos usufrutos são constituídos vitaliciamente (durante a vida do usufrutuário). Por exemplo: um proprietário faz a doação de uma habitação a outra pessoa e reserva para si o direito a utilizá-la enquanto for vivo (direito de usufruto). A obtenção de um empréstimo com hipoteca sobre esta habitação só é possível com a autorização do usufrutuário.

Valor Patrimonial Tributário: Valor atribuído à habitação ou imóvel e que se encontra inscrito na matriz predial urbana. É averbado na Caderneta Predial pelo Serviço de Finanças e serve de base para calcular o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI).

Fonte: Portal do Cidadão

IMOESCOLHA – Um Portal de bons negócios

Os bons negócios continuam a suceder e é por essa razão que o Portal Imoescolha continuará a fornecer um serviço de divulgação gratuita.

Divulgue e faça também um bom negócio.

Arrendamento Habitacional – Contratos de Arrendamento

Descrição:

Um contrato de arrendamento é um acordo de vontades pelo qual uma das partes – senhorio – concede a outra – arrendatário – a utilização temporária de uma habitação ou de parte de uma habitação, mediante uma retribuição – a renda.
Formalização do contrato:
> O contrato deve ser reduzido a escrito, em papel comum, sendo necessários pelo menos dois exemplares – um para o senhorio e outro para o inquilino;
> Poderá eventualmente haver outro exemplar para entrega facultativa na repartição de Finanças;
> O contrato deverá ser assinado por todas as pessoas que nele intervêm, incluindo o fiador, caso este exista;Ao senhorio cabe selar o contrato, sendo o Imposto do Selo calculado com base na renda mensal, cuja fórmula deverá ser obtida junto do serviço de Finanças.

Elementos que devem constar no contrato:

> Identidade das partes, incluindo naturalidade, data de nascimento e estado civil;
> Identificação e localização da habitação arrendada ou da sua parte;
> O fim habitacional ou não habitacional do contrato, indicando, quando para habitação não permanente, o motivo da transitoriedade;
> A existência da Licença de Utilização, o seu número, a data e a entidade emitente, ou a referência, a não ser aquela exigível, nos termos do Art.º 5.º do Decreto-Lei n.º 160/2006, de 8 de Agosto;
> Data de celebração do contrato;
> Prazo do arrendamento;O quantitativo da renda.

Conteúdo eventual
O contrato de arrendamento urbano deve mencionar, quando aplicável:

> Identificação dos locais de uso privativo do arrendatário, dos de uso comum a que a ele tenha acesso e dos anexos que sejam arrendados com o objecto principal do contrato;
> A natureza do direito do locador, sempre que o contrato seja celebrado com base num direito temporário ou em poderes de administração de bens alheios;
> O número da inscrição da matriz predial ou da declaração de que o prédio se encontra omisso;
> O regime de renda ou da sua actualização;
> O prazo;
> A existência de regulamento da propriedade horizontal;
> Quaisquer outras cláusulas permitidas por lei e pretendidas pelas partes, directamente ou por remissão para regulamento anexo;
> Quaisquer outros elementos facilitados pela lei e pretendidos pelas partes;Pode também ser anexado um documento, assinado por ambas as partes, onde seja descrito o estado de conservação da casa. Na falta deste documento, presume-se que o prédio foi entregue em bom estado.

Devem ser anexados ao contrato e assinados pelas partes os regulamentos a que se referem os dois últimos pontos acima mencionados e um documento onde se descreva o estado de conservação do local e das suas dependências. Em caso de omissão ou dúvida, aplica-se o disposto no n.º 2 do Art.º 1043.º do Código Civil.

Tipos de contrato:

Existem dois regimes de contrato de arrendamento urbano para habitação, que pode celebrar-se com prazo certo ou com duração indeterminada.
O contrato a prazo certo pode ser convencionado pelas partes, após a primeira renovação como duração indeterminada, sendo que, no silêncio das partes, o contrato tem-se como celebrado por duração indeterminada.

»Duração indeterminada (renovação automática):
– Prazos:
> Renovados automática e sucessivamente.
– Actualização anual de rendas:
> Através de coeficientes anualmente estabelecidos por portaria. Podem, no entanto, as partes, definir as condições de actualização, aquando da celebração do contrato ou em documento posterior.
– Actualização das rendas noutras ocasiões:
> Se o inquilino residir nas áreas metropolitanas de Lisboa ou Porto e aí tiver outra residência, ou na comarca do fogo arrendado para o resto do país, que satisfaça as necessidades habitacionais imediatas, pode a renda ser actualizada para o valor correspondente no regime de renda condicionada;
> Na sequência de obras de conservação extraordinária, através do programa Regime Especial de Comparticipação na Recuperação de Imóveis Arrendados (RECRIA), nos termos do Art.º 12.º do Decreto-Lei 329-C, de 22 de Dezembro, ou ordenadas pela Câmara Municipal;Contratos habitacionais celebrados antes da vigência do Regime do Arrendamento Urbano (RAU) podem ser actualizados de acordo com os Art.º 30.º a 49.º, da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro.
– Direito de preferência:
> O inquilino possui direito de preferência quanto à aquisição da habitação.
– Transmissão do contrato (ver Direito ao novo arrendamento):
> O direito à transmissão do arrendamento não caduca;Por morte do arrendatário, o senhorio pode transmitir o contrato a familiares e afins do falecido, nos termos do Art.º 57.º da Lei n.º 6/2006.
– Denúncia:
> Por parte do arrendatário: Independentemente de qualquer justificação pode o arrendatário denunciar o contrato, mediante comunicação ao senhorio, por carta registada, após seis meses de duração efectiva do contrato e com antecedência mínima de 120 dias sobre a data que pretenda a cessação, ou cumprir o prazo de pré-aviso, acordado entre as partes envolventes e regulado em cláusula contratual.Por parte do senhorio só podem ser denunciadas as seguintes situações:
:: Para efeitos de demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos, se necessitar do prédio para sua habitação ou de seu descendente em primeiro grau (a regulamentação para este fim está prevista no Art.º 1102.º, do Código Civil);
:: Mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a cinco anos sobre a data que pretenda a cessação (no entanto, esta denúncia deverá ser confirmada pelo senhorio, por carta registada, sob pena de ineficácia, com antecedência máxima de 15 meses e mínima de um ano relativamente à data da sua efectivação); Ou por haver diferimento da desocupação, após acção de despejo, por motivos de ordem social.

Limitação ao Direito de Denúncia

> Por parte do senhorio – O senhorio não pode exercer o Direito de Denúncia, quando no momento em que deva produzir efeitos ocorra alguma das seguintes circunstâncias:
» Ter o arrendatário 65 ou mais anos de idade ou, independentemente desta, se encontre em situação de reforma por invalidez absoluta, ou, não beneficiando de pensão de invalidez, sofra de incapacidade total para o trabalho, ou seja portador de deficiência a que corresponda incapacidade superior a dois terços;Manter-se o arrendatário no local arrendado há 30 anos ou mais, nessa qualidade, ou por um período de tempo mais curto previsto em lei anterior a decorrido na vigência desta. Para este efeito considera-se como tendo qualidade de arrendatário o cônjuge a quem tal posição se transfira, contando a seu favor o decurso do tempo de que o transmitente já beneficiasse (ver Acórdão do Tribunal Constitucional n.º 97/2000, de 17 de Março).
> Duração a prazo certo:
» Prazos:
– Duração não pode ser inferior a 5 anos, nem superior a 30 anos. O limite aqui previsto não se aplica a contratos para habitação não permanente ou para fins transitórios;Renovação automática no seu termo e por período mínimos sucessivos de três anos, se outro período não for estipulado.
» Actualização anual de rendas:
– A renda pode ser actualizada anualmente, de acordo com os coeficientes de actualização vigentes, anualmente estabelecidos por Portaria publicada no Diário da República, até 30 de Outubro de cada ano civil;
– As partes podem definir as condições de actualização no contrato e o respectivo regime;
– A primeira actualização só pode ser exigida um ano após o início da vigência do contrato e as seguintes, sucessivamente, um ano após a actualização anterior;
– O senhorio deverá comunicar, por escrito e com antecedência mínima de 30 dias, o coeficiente de actualização e a nova renda dele resultante;A não actualização prejudica a recuperação dos aumentos não feitos, podendo, todavia, ser aplicado os coeficientes em anos posteriores, desde que não tenham passado mais de três anos sobre a data em que teria sido inicialmente possível a sua aplicação.
» Actualização das rendas noutras ocasiões:
– Se o arrendatário residir nas áreas metropolitanas de Lisboa ou Porto e aí tiver outra residência, ou na comarca do fogo arrendado para o resto do país, que satisfaça as necessidades habitacionais imediatas, não existe o direito de a renda ser actualizada para o valor correspondente no regime de renda condicionada.
» Direito de preferência – Regra Geral:
– O arrendatário tem direito de preferência na compra, desde que esteja há mais de três anos no local arrendado;Na celebração de novo contrato de arrendamento, em caso de caducidade do seu contrato por ter cessado o direito ou terem findado os poderes legais de administração com base nos quais o contrato fora celebrado.
> Transmissão do arrendamento – por morte: (ver Art.º 57.º do Novo Regime do Arrendamento Urbano – NRAU):
o Por morte do arrendatário, o contrato não caduca quando lhe sobreviva:
– Cônjuge com residência no locado;
– Pessoa com quem ele vivesse em união de facto, com residência no locado;
– Ascendente que com ele vivesse há mais de um ano;
– Filho ou enteado com menos de um ano de idade ou, tendo idade inferior a 26 anos, frequente o 11.º ou o 12.º ano de escolaridade ou estabelecimento de ensino médio ou superior;
– Filho ou enteado maior de idade, que com ele convivesse há mais de um ano, portador de deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%;
– O senhorio não possui o direito de opção pela denúncia do contrato, mediante indemnização do titular do direito de transmissão;A morte do arrendatário nos seis meses anteriores à data da cessação do contrato dá ao transmissário o direito de permanecer no local por período não inferior a seis meses a contar do decesso.
> Comunicação ao senhorio:
» Por morte do arrendatário, a transmissão do arrendamento, ou a sua concentração no cônjuge sobrevivo, deve ser comunicada ao senhorio, com cópia dos documentos comprovativos e no prazo de três meses a contar da ocorrência, através de carta registada;A inobservância do disposto acima obriga o transmissário faltoso a indemnizar o senhorio por todos os danos derivados da omissão (ver Acórdão do Tribunal Constitucional n.º 410/97, de 8 de Julho).
> Transmissão por divórcio:
» Quando existe divórcio ou separação judicial de pessoas e bens, seja por acordo dos cônjuges ou por decisão do juiz, a posição de arrendatário pode-se transmitir de um cônjuge para o outro;
» Esta transmissão será comunicada ao senhorio pelo tribunal;Oposição à renovação ou denúncia:

> Por parte do arrendatário:
:: Aviso por escrito, após seis meses de duração efectiva do contrato e com uma antecedência mínima de 120 dias do termo pretendido, produzindo efeitos essa denúncia, no final de um mês do calendário gregoriano.A inobservância da antecedência prevista não obsta à cessação do contrato, mas obriga o pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta.
– Por parte do Senhorio: Mediante comunicação ao arrendatário por escrito, com uma antecedência não inferior a um ano do termo do contrato.

Direito a novo arrendamento:

Existem casos em que, ocorrendo a morte do arrendatário e não havendo lugar à transmissão do contrato, poderá existir quem tenha o direito de requerer ao senhorio a celebração de um novo contrato em seu nome.

> Os subarrendatários, no caso de a sublocação ter sido autorizada pelo senhorio.
No entanto, se possuir, à data da morte do arrendatário, residência nas comarcas de Lisboa e Porto e zonas limítrofes, ou na respectiva localidade quanto ao resto do país, não beneficiará deste direito.

Nota: Este direito não existe nos contratos de duração limitada. Consulte também Transmissão de Arrendamento.

> O senhorio pode recusar o novo arrendamento se:
» Precisar da habitação para sua residência ou de parentes ou afins de linha recta ou para nele construir a sua habitação, desde que resida em casa que não satisfaça as necessidades de habitação própria ou se denunciar o contrato de arrendamento da casa onde seja inquilino;
» Pretender vender o prédio ou fracção arrendada, podendo neste caso o titular do direito exercer o direito de preferência para a aquisição;
» Pretender afectar o local para fim diverso da habitação e obtenha para isso a respectiva licença camarária;Quiser ampliar o prédio ou construir novo edifício de modo a aumentar o número de locais arrendáveis.
> O titular do direito poderá exigir uma indemnização correspondente a três anos de renda calculada nos termos do regime da renda condicionada, bem como a reocupação do local, se o senhorio:
» Não for habitar o local dentro de 180 dias, ou não permanecer nele durante três anos;
» Não realizar as obras no prazo de três anos;
» Não efectuar a venda no prazo de 12 meses;Não afectar o local a fim diverso da habitação no prazo de seis meses.

Estes prazos poderão ser alargados se verificarem motivos de força maior ou não imputáveis ao senhorio.

> O regime do novo contrato:
» O novo contrato fica sujeito ao regime de duração limitada e de renda condicionada, não podendo no entanto esta ser inferior àquela que era paga pelo falecido arrendatário.
> Comunicações entre as partes:
» A pretensão de efectivar o direito a novo arrendamento deve ser comunicada por escrito ao senhorio nos 30 dias posteriores à morte do arrendatário;
» A invocação de alguma das excepções indicadas deve ser comunicada ao arrendatário 30 dias após o senhorio receber a comunicação do arrendatário;O não cumprimento destes prazos implica a caducidade do direito

Extinção do contrato de arrendamento:

> A Revogação – Por acordo entre as partes:
» As partes podem a todo o tempo acordar nos termos de uma revogação do contrato;
» Esse acordo deverá ser reduzido a escrito sempre que não seja imediatamente executado;Se o arrendatário não cumprir o acordo e se recusar a abandonar a casa arrendada, o senhorio pode intentar uma acção de despejo.
> Resolução – Por incumprimento de uma das partes:
» Se o senhorio não cumprir as suas obrigações, o arrendatário pode a todo o tempo resolver o contrato, porventura recorrendo ao pedido de uma indemnização;O arrendatário fica por sua vez sujeito a sofrer uma acção de despejo se incorrer nalguma das formas de incumprimento tipificadas pela Lei:
– A violação reiterada e grave de regras de higiene, de sossego, de boa vizinhança ou de normas constantes do regulamento do condomínio;
– O uso ou consentimento do uso do prédio para fim diverso da habitação;
– Não pagamento da renda no tempo e lugar próprios;
– Uso ou consentimento do uso do prédio para fim diverso da habitação;
– Uso do prédio para práticas ilícitas, imorais ou desonestas;
– Realização de obras ou deteriorações consideráveis no prédio sem o consentimento escrito do senhorio;
– Ceder ilicitamente a sua posição contratual;
– Conceder hospedagem sem pré-aviso ao senhorio;
– Subarrendamentos ou empréstimos sem consentimento do senhorio;
– Cobrança de renda ao subarrendatário superior à que seja permitida pelo senhorio;Conservação do prédio desabitado por mais de um ano ou falta de residência permanente no prédio, com excepção de:
:: Motivo de força maior ou doença;
:: Ausência por tempo não superior a dois anos em cumprimento de serviço militar ou no exercício de outras funções públicas ou laborais por conta de outrem ou por comissão de serviço público, civil ou militar por tempo determinado;
:: Permanência no local arrendado do cônjuge ou de quem viva com o arrendatário em união de facto;
:: Se a utilização for mantida por quem tem direito a usar o locado, o fizesse há mais de um ano;A acção de despejo com algum dos fundamentos apontados deve ser instaurada dentro de um ano a contar do conhecimento do senhorio.
> A Caducidade – Por ocorrência de pressuposto legal:
» A caducidade opera-se automaticamente sempre que se verifique algum dos pressupostos da Lei:
– Fim do prazo estipulado ou estabelecido por lei;
– Verificação da condição à qual as partes subordinaram a vigência do contrato;
– Fim dos poderes legais de administração que estiveram na base da celebração do contrato (Ex.: Usufruto) – podendo no entanto ocorrer direito a novo arrendamento;
– Ocorrência da morte do locador, caso não exista direito a nenhuma transmissão do arrendamento, ou tratando-se de pessoa colectiva, pela extinção desta, salvo convenção escrita em contrário, podendo em alguns casos haver transmissão do arrendamento;
– Perda da coisa locada;
– Pela expropriação por utilidade pública, salvo quando a expropriação se compadeça com a subsistência do contrato;Pela cessação de serviços que determinaram a entrega da coisa locada.

Outras informações

O arrendatário que possua um contrato de arrendamento com mais de três anos tem direito de preferência na compra e venda do imóvel arrendado. Assim, se o senhorio pretender vender o local, terá de facultar ao(s) seu(s) arrendatário(s) todos os elementos disponíveis sobre a eventual venda, de modo a que a situação possa ser devidamente ponderada.
Deste modo, deve o senhorio comunicar ao arrendatário o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato.
O arrendatário deverá exercer o seu direito nos oito dias seguintes, sob pena de este caducar, ou seja, de perder a sua preferência.
Se o senhorio não der conhecimento da venda nos moldes descritos e proceder efectivamente à alienação do imóvel, poderá o arrendatário intentar uma acção judicial de preferência nos 6 meses seguintes ao conhecimento do negócio efectuado pelo seu senhorio.
Na celebração de novo contrato de arrendamento, em caso de caducidade do seu contrato, pode ter cessado o direito ou terem findado os poderes legais de administração com base nos quais o contrato fora celebrado.
Salvo disposições especiais reguladas pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, há oposição à renovação de contrato de arrendamento.

Fonte: Portal da Empresa



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