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Arrendamento Habitacional – Contratos de Arrendamento

Descrição:

Um contrato de arrendamento é um acordo de vontades pelo qual uma das partes – senhorio – concede a outra – arrendatário – a utilização temporária de uma habitação ou de parte de uma habitação, mediante uma retribuição – a renda.
Formalização do contrato:
> O contrato deve ser reduzido a escrito, em papel comum, sendo necessários pelo menos dois exemplares – um para o senhorio e outro para o inquilino;
> Poderá eventualmente haver outro exemplar para entrega facultativa na repartição de Finanças;
> O contrato deverá ser assinado por todas as pessoas que nele intervêm, incluindo o fiador, caso este exista;Ao senhorio cabe selar o contrato, sendo o Imposto do Selo calculado com base na renda mensal, cuja fórmula deverá ser obtida junto do serviço de Finanças.

Elementos que devem constar no contrato:

> Identidade das partes, incluindo naturalidade, data de nascimento e estado civil;
> Identificação e localização da habitação arrendada ou da sua parte;
> O fim habitacional ou não habitacional do contrato, indicando, quando para habitação não permanente, o motivo da transitoriedade;
> A existência da Licença de Utilização, o seu número, a data e a entidade emitente, ou a referência, a não ser aquela exigível, nos termos do Art.º 5.º do Decreto-Lei n.º 160/2006, de 8 de Agosto;
> Data de celebração do contrato;
> Prazo do arrendamento;O quantitativo da renda.

Conteúdo eventual
O contrato de arrendamento urbano deve mencionar, quando aplicável:

> Identificação dos locais de uso privativo do arrendatário, dos de uso comum a que a ele tenha acesso e dos anexos que sejam arrendados com o objecto principal do contrato;
> A natureza do direito do locador, sempre que o contrato seja celebrado com base num direito temporário ou em poderes de administração de bens alheios;
> O número da inscrição da matriz predial ou da declaração de que o prédio se encontra omisso;
> O regime de renda ou da sua actualização;
> O prazo;
> A existência de regulamento da propriedade horizontal;
> Quaisquer outras cláusulas permitidas por lei e pretendidas pelas partes, directamente ou por remissão para regulamento anexo;
> Quaisquer outros elementos facilitados pela lei e pretendidos pelas partes;Pode também ser anexado um documento, assinado por ambas as partes, onde seja descrito o estado de conservação da casa. Na falta deste documento, presume-se que o prédio foi entregue em bom estado.

Devem ser anexados ao contrato e assinados pelas partes os regulamentos a que se referem os dois últimos pontos acima mencionados e um documento onde se descreva o estado de conservação do local e das suas dependências. Em caso de omissão ou dúvida, aplica-se o disposto no n.º 2 do Art.º 1043.º do Código Civil.

Tipos de contrato:

Existem dois regimes de contrato de arrendamento urbano para habitação, que pode celebrar-se com prazo certo ou com duração indeterminada.
O contrato a prazo certo pode ser convencionado pelas partes, após a primeira renovação como duração indeterminada, sendo que, no silêncio das partes, o contrato tem-se como celebrado por duração indeterminada.

»Duração indeterminada (renovação automática):
- Prazos:
> Renovados automática e sucessivamente.
- Actualização anual de rendas:
> Através de coeficientes anualmente estabelecidos por portaria. Podem, no entanto, as partes, definir as condições de actualização, aquando da celebração do contrato ou em documento posterior.
- Actualização das rendas noutras ocasiões:
> Se o inquilino residir nas áreas metropolitanas de Lisboa ou Porto e aí tiver outra residência, ou na comarca do fogo arrendado para o resto do país, que satisfaça as necessidades habitacionais imediatas, pode a renda ser actualizada para o valor correspondente no regime de renda condicionada;
> Na sequência de obras de conservação extraordinária, através do programa Regime Especial de Comparticipação na Recuperação de Imóveis Arrendados (RECRIA), nos termos do Art.º 12.º do Decreto-Lei 329-C, de 22 de Dezembro, ou ordenadas pela Câmara Municipal;Contratos habitacionais celebrados antes da vigência do Regime do Arrendamento Urbano (RAU) podem ser actualizados de acordo com os Art.º 30.º a 49.º, da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro.
- Direito de preferência:
> O inquilino possui direito de preferência quanto à aquisição da habitação.
- Transmissão do contrato (ver Direito ao novo arrendamento):
> O direito à transmissão do arrendamento não caduca;Por morte do arrendatário, o senhorio pode transmitir o contrato a familiares e afins do falecido, nos termos do Art.º 57.º da Lei n.º 6/2006.
- Denúncia:
> Por parte do arrendatário: Independentemente de qualquer justificação pode o arrendatário denunciar o contrato, mediante comunicação ao senhorio, por carta registada, após seis meses de duração efectiva do contrato e com antecedência mínima de 120 dias sobre a data que pretenda a cessação, ou cumprir o prazo de pré-aviso, acordado entre as partes envolventes e regulado em cláusula contratual.Por parte do senhorio só podem ser denunciadas as seguintes situações:
:: Para efeitos de demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos, se necessitar do prédio para sua habitação ou de seu descendente em primeiro grau (a regulamentação para este fim está prevista no Art.º 1102.º, do Código Civil);
:: Mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a cinco anos sobre a data que pretenda a cessação (no entanto, esta denúncia deverá ser confirmada pelo senhorio, por carta registada, sob pena de ineficácia, com antecedência máxima de 15 meses e mínima de um ano relativamente à data da sua efectivação); Ou por haver diferimento da desocupação, após acção de despejo, por motivos de ordem social.

Limitação ao Direito de Denúncia

> Por parte do senhorio – O senhorio não pode exercer o Direito de Denúncia, quando no momento em que deva produzir efeitos ocorra alguma das seguintes circunstâncias:
» Ter o arrendatário 65 ou mais anos de idade ou, independentemente desta, se encontre em situação de reforma por invalidez absoluta, ou, não beneficiando de pensão de invalidez, sofra de incapacidade total para o trabalho, ou seja portador de deficiência a que corresponda incapacidade superior a dois terços;Manter-se o arrendatário no local arrendado há 30 anos ou mais, nessa qualidade, ou por um período de tempo mais curto previsto em lei anterior a decorrido na vigência desta. Para este efeito considera-se como tendo qualidade de arrendatário o cônjuge a quem tal posição se transfira, contando a seu favor o decurso do tempo de que o transmitente já beneficiasse (ver Acórdão do Tribunal Constitucional n.º 97/2000, de 17 de Março).
> Duração a prazo certo:
» Prazos:
- Duração não pode ser inferior a 5 anos, nem superior a 30 anos. O limite aqui previsto não se aplica a contratos para habitação não permanente ou para fins transitórios;Renovação automática no seu termo e por período mínimos sucessivos de três anos, se outro período não for estipulado.
» Actualização anual de rendas:
- A renda pode ser actualizada anualmente, de acordo com os coeficientes de actualização vigentes, anualmente estabelecidos por Portaria publicada no Diário da República, até 30 de Outubro de cada ano civil;
- As partes podem definir as condições de actualização no contrato e o respectivo regime;
- A primeira actualização só pode ser exigida um ano após o início da vigência do contrato e as seguintes, sucessivamente, um ano após a actualização anterior;
- O senhorio deverá comunicar, por escrito e com antecedência mínima de 30 dias, o coeficiente de actualização e a nova renda dele resultante;A não actualização prejudica a recuperação dos aumentos não feitos, podendo, todavia, ser aplicado os coeficientes em anos posteriores, desde que não tenham passado mais de três anos sobre a data em que teria sido inicialmente possível a sua aplicação.
» Actualização das rendas noutras ocasiões:
- Se o arrendatário residir nas áreas metropolitanas de Lisboa ou Porto e aí tiver outra residência, ou na comarca do fogo arrendado para o resto do país, que satisfaça as necessidades habitacionais imediatas, não existe o direito de a renda ser actualizada para o valor correspondente no regime de renda condicionada.
» Direito de preferência – Regra Geral:
- O arrendatário tem direito de preferência na compra, desde que esteja há mais de três anos no local arrendado;Na celebração de novo contrato de arrendamento, em caso de caducidade do seu contrato por ter cessado o direito ou terem findado os poderes legais de administração com base nos quais o contrato fora celebrado.
> Transmissão do arrendamento – por morte: (ver Art.º 57.º do Novo Regime do Arrendamento Urbano – NRAU):
o Por morte do arrendatário, o contrato não caduca quando lhe sobreviva:
- Cônjuge com residência no locado;
- Pessoa com quem ele vivesse em união de facto, com residência no locado;
- Ascendente que com ele vivesse há mais de um ano;
- Filho ou enteado com menos de um ano de idade ou, tendo idade inferior a 26 anos, frequente o 11.º ou o 12.º ano de escolaridade ou estabelecimento de ensino médio ou superior;
- Filho ou enteado maior de idade, que com ele convivesse há mais de um ano, portador de deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%;
- O senhorio não possui o direito de opção pela denúncia do contrato, mediante indemnização do titular do direito de transmissão;A morte do arrendatário nos seis meses anteriores à data da cessação do contrato dá ao transmissário o direito de permanecer no local por período não inferior a seis meses a contar do decesso.
> Comunicação ao senhorio:
» Por morte do arrendatário, a transmissão do arrendamento, ou a sua concentração no cônjuge sobrevivo, deve ser comunicada ao senhorio, com cópia dos documentos comprovativos e no prazo de três meses a contar da ocorrência, através de carta registada;A inobservância do disposto acima obriga o transmissário faltoso a indemnizar o senhorio por todos os danos derivados da omissão (ver Acórdão do Tribunal Constitucional n.º 410/97, de 8 de Julho).
> Transmissão por divórcio:
» Quando existe divórcio ou separação judicial de pessoas e bens, seja por acordo dos cônjuges ou por decisão do juiz, a posição de arrendatário pode-se transmitir de um cônjuge para o outro;
» Esta transmissão será comunicada ao senhorio pelo tribunal;Oposição à renovação ou denúncia:

> Por parte do arrendatário:
:: Aviso por escrito, após seis meses de duração efectiva do contrato e com uma antecedência mínima de 120 dias do termo pretendido, produzindo efeitos essa denúncia, no final de um mês do calendário gregoriano.A inobservância da antecedência prevista não obsta à cessação do contrato, mas obriga o pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta.
- Por parte do Senhorio: Mediante comunicação ao arrendatário por escrito, com uma antecedência não inferior a um ano do termo do contrato.

Direito a novo arrendamento:

Existem casos em que, ocorrendo a morte do arrendatário e não havendo lugar à transmissão do contrato, poderá existir quem tenha o direito de requerer ao senhorio a celebração de um novo contrato em seu nome.

> Os subarrendatários, no caso de a sublocação ter sido autorizada pelo senhorio.
No entanto, se possuir, à data da morte do arrendatário, residência nas comarcas de Lisboa e Porto e zonas limítrofes, ou na respectiva localidade quanto ao resto do país, não beneficiará deste direito.

Nota: Este direito não existe nos contratos de duração limitada. Consulte também Transmissão de Arrendamento.

> O senhorio pode recusar o novo arrendamento se:
» Precisar da habitação para sua residência ou de parentes ou afins de linha recta ou para nele construir a sua habitação, desde que resida em casa que não satisfaça as necessidades de habitação própria ou se denunciar o contrato de arrendamento da casa onde seja inquilino;
» Pretender vender o prédio ou fracção arrendada, podendo neste caso o titular do direito exercer o direito de preferência para a aquisição;
» Pretender afectar o local para fim diverso da habitação e obtenha para isso a respectiva licença camarária;Quiser ampliar o prédio ou construir novo edifício de modo a aumentar o número de locais arrendáveis.
> O titular do direito poderá exigir uma indemnização correspondente a três anos de renda calculada nos termos do regime da renda condicionada, bem como a reocupação do local, se o senhorio:
» Não for habitar o local dentro de 180 dias, ou não permanecer nele durante três anos;
» Não realizar as obras no prazo de três anos;
» Não efectuar a venda no prazo de 12 meses;Não afectar o local a fim diverso da habitação no prazo de seis meses.

Estes prazos poderão ser alargados se verificarem motivos de força maior ou não imputáveis ao senhorio.

> O regime do novo contrato:
» O novo contrato fica sujeito ao regime de duração limitada e de renda condicionada, não podendo no entanto esta ser inferior àquela que era paga pelo falecido arrendatário.
> Comunicações entre as partes:
» A pretensão de efectivar o direito a novo arrendamento deve ser comunicada por escrito ao senhorio nos 30 dias posteriores à morte do arrendatário;
» A invocação de alguma das excepções indicadas deve ser comunicada ao arrendatário 30 dias após o senhorio receber a comunicação do arrendatário;O não cumprimento destes prazos implica a caducidade do direito

Extinção do contrato de arrendamento:

> A Revogação – Por acordo entre as partes:
» As partes podem a todo o tempo acordar nos termos de uma revogação do contrato;
» Esse acordo deverá ser reduzido a escrito sempre que não seja imediatamente executado;Se o arrendatário não cumprir o acordo e se recusar a abandonar a casa arrendada, o senhorio pode intentar uma acção de despejo.
> Resolução – Por incumprimento de uma das partes:
» Se o senhorio não cumprir as suas obrigações, o arrendatário pode a todo o tempo resolver o contrato, porventura recorrendo ao pedido de uma indemnização;O arrendatário fica por sua vez sujeito a sofrer uma acção de despejo se incorrer nalguma das formas de incumprimento tipificadas pela Lei:
- A violação reiterada e grave de regras de higiene, de sossego, de boa vizinhança ou de normas constantes do regulamento do condomínio;
- O uso ou consentimento do uso do prédio para fim diverso da habitação;
- Não pagamento da renda no tempo e lugar próprios;
- Uso ou consentimento do uso do prédio para fim diverso da habitação;
- Uso do prédio para práticas ilícitas, imorais ou desonestas;
- Realização de obras ou deteriorações consideráveis no prédio sem o consentimento escrito do senhorio;
- Ceder ilicitamente a sua posição contratual;
- Conceder hospedagem sem pré-aviso ao senhorio;
- Subarrendamentos ou empréstimos sem consentimento do senhorio;
- Cobrança de renda ao subarrendatário superior à que seja permitida pelo senhorio;Conservação do prédio desabitado por mais de um ano ou falta de residência permanente no prédio, com excepção de:
:: Motivo de força maior ou doença;
:: Ausência por tempo não superior a dois anos em cumprimento de serviço militar ou no exercício de outras funções públicas ou laborais por conta de outrem ou por comissão de serviço público, civil ou militar por tempo determinado;
:: Permanência no local arrendado do cônjuge ou de quem viva com o arrendatário em união de facto;
:: Se a utilização for mantida por quem tem direito a usar o locado, o fizesse há mais de um ano;A acção de despejo com algum dos fundamentos apontados deve ser instaurada dentro de um ano a contar do conhecimento do senhorio.
> A Caducidade – Por ocorrência de pressuposto legal:
» A caducidade opera-se automaticamente sempre que se verifique algum dos pressupostos da Lei:
- Fim do prazo estipulado ou estabelecido por lei;
- Verificação da condição à qual as partes subordinaram a vigência do contrato;
- Fim dos poderes legais de administração que estiveram na base da celebração do contrato (Ex.: Usufruto) – podendo no entanto ocorrer direito a novo arrendamento;
- Ocorrência da morte do locador, caso não exista direito a nenhuma transmissão do arrendamento, ou tratando-se de pessoa colectiva, pela extinção desta, salvo convenção escrita em contrário, podendo em alguns casos haver transmissão do arrendamento;
- Perda da coisa locada;
- Pela expropriação por utilidade pública, salvo quando a expropriação se compadeça com a subsistência do contrato;Pela cessação de serviços que determinaram a entrega da coisa locada.

Outras informações

O arrendatário que possua um contrato de arrendamento com mais de três anos tem direito de preferência na compra e venda do imóvel arrendado. Assim, se o senhorio pretender vender o local, terá de facultar ao(s) seu(s) arrendatário(s) todos os elementos disponíveis sobre a eventual venda, de modo a que a situação possa ser devidamente ponderada.
Deste modo, deve o senhorio comunicar ao arrendatário o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato.
O arrendatário deverá exercer o seu direito nos oito dias seguintes, sob pena de este caducar, ou seja, de perder a sua preferência.
Se o senhorio não der conhecimento da venda nos moldes descritos e proceder efectivamente à alienação do imóvel, poderá o arrendatário intentar uma acção judicial de preferência nos 6 meses seguintes ao conhecimento do negócio efectuado pelo seu senhorio.
Na celebração de novo contrato de arrendamento, em caso de caducidade do seu contrato, pode ter cessado o direito ou terem findado os poderes legais de administração com base nos quais o contrato fora celebrado.
Salvo disposições especiais reguladas pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, há oposição à renovação de contrato de arrendamento.

Fonte: Portal da Empresa


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